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Die Mehrwertsteuer und die Vermietung von Immobilien

Belgien war eins der letzten Länder der Europäischen Union, welches das optionale System der Mehrwertsteuerunterwerfung bei Vermietung von Immobilien im beruflichen Kontext nicht erlaubte. Um diesem Wettbewerbsnachteil der belgischen Wirtschaft entgegen zu wirken, wurde das Gesetz vom 4.
Oktober 2018 zur Abänderung des Mehrwertsteuergesetzbuches verabschiedet. Die Steuerbehörde hat zudem kürzlich ein Rundschreiben diesbezüglich veröffentlicht. Die Reform hat hauptsächlich die Stärkung der Konkurrenzfähigkeit des belgischen Logistik- und Bausektors zum Ziel. In diesem Kontext sieht das Gesetz seit dem 1. Januar 2019 folgende Maßnahmen vor:

 

1. Optionale Besteuerung der Vermietung von Immobilien

Ein erwerbstätiger Vermieter kann zukünftig seinen erwerbstätigen Mietern die Miete mit Mehrwertsteuer in Rechnung stellen. Dies ermöglicht dem Vermieter die Mehrwertsteuer, die er selbst beim Bau oder bei der Renovierung der vermieteten Immobilie gezahlt hat, als Vorsteuer geltend zu machen. Der Mieter kann seinerseits, im Verhältnis seines Abzugsrechts, die auf die Miete gezahlte Mehrwertsteuer abziehen. 

Des Weiteren werden die Kosten für den Bau oder die Renovierung einer Immobilie erheblich reduziert, wenn der Vermieter zukünftig in der Lage ist, die Vorsteuer geltend zu machen. Diese Kostensenkung kann sich ebenfalls in den Mietbedingungen widerspiegeln und folglich einen Vorteil für den Mieter darstellen.
Dieses optionale System der Mehrwertsteuerunterwerfung hat jedoch keine Auswirkungen auf Privatpersonen und ist nur anwendbar, wenn folgende Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:

  • Die Vermietung muss in einem beruflichen Kontext stattfinden.
  • Es muss sich um ein neu errichtetes Gebäude handeln oder um ein Gebäude, das Gegenstand von bedeutenden Renovierungsarbeiten war.
  • Der Vermieter und der Mieter müssen die Option gemeinsam und ausdrücklich ausüben.

 

2. Lagerverträge

Die Bereitstellung von Stellflächen kann der Mehrwertsteuer optional unterworfen werden, wenn letztere zu mehr als 50% zur Lagerung von Gütern genutzt werden und nicht zu mehr als 10% als Verkaufsfläche.

 

3. Mietverträge kurzer Dauer

Der erwerbstätige Vermieter ist verpflichtet Mietverträge von Immobilien mit einer Laufzeit von weniger als sechs Monaten der Mehrwertsteuer zu unterwerfen.

Sind Sie von dieser Problematik betroffen oder an dieser Thematik interessiert? Zögern Sie nicht unsere nachfolgende detaillierte Analyse dieser Maßnahmen zu lesen.


1. Optionale Besteuerung der Vermietung von Immobilien

 

Seit dem 1. Januar 2019 kann ein erwerbstätiger Vermieter seinen erwerbstätigen Mietern die Miete mit Mehrwertsteuer in Rechnung stellen. Somit ist der Vermieter in der Lage die Mehrwertsteuer, die er selbst beim Bau oder bei der Renovierung der vermieteten Immobilie gezahlt hat, als Vorsteuer geltend zu machen. Der Mieter kann seinerseits, im Verhältnis seines Abzugsrechts, die auf die Miete gezahlte Mehrwertsteuer abziehen.

 

Des Weiteren werden die Kosten für den Bau oder Renovierung einer Immobilie erheblich reduziert, wenn der Vermieter zukünftig in der Lage ist, die Vorsteuer geltend zu machen. Diese Kostensenkung kann sich ebenfalls in den Mietbedingungen widerspiegeln und einen Vorteil für den Mieter darstellen.

 

Dieses optionale System der Mehrwertsteuerunterwerfung hat jedoch keine Auswirkungen auf Privatpersonen und ist nur anwendbar, wenn folgende Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:

    • Die Vermietung muss in einem beruflichen Kontext stattfinden. Der Mieter muss folglich ein Mehrwertsteuerpflichtiger sein, der die Immobilie ausschließlich im Rahmen seiner beruflichen Tätigkeit nutzt. Die Mehrwertsteuerpflicht des Mieters kann anhand einer Gesamtheit von zusammenhängenden Tatsachen und Beweisen belegt werden. Die einfache Mitteilung einer gültigen Mehrwertsteuernummer durch den Mieter ist nicht ausreichend. Es sollte jedoch beachtet werden, dass Mieter oder Vermieter, die zum Beispiel aufgrund von Artikel 44 des Mehrwertsteuergesetzbuches (Zahnärzte, Ärzte, Krankenpfleger,…) einer bestimmten Steuerbefreiung unterliegen oder zu den steuerbefreiten Kleinunternehmen zählen, als Mehrwertsteuerpflichtige gelten und die vorliegende Bedingung folglich für sie erfüllt ist.
    • Mit Ausnahme der Lagerverträge (infra Punkt 3), muss es sich um ein neu errichtetes Gebäude handeln oder um ein Gebäude, das Gegenstand von bedeutenden Renovierungsarbeiten war. Die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer auf materielle Errichtungs- oder Renovierungsarbeiten der Immobilie darf nicht vor dem 1. Oktober 2018 fällig geworden sein. Wohingegen die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer auf die immateriellen Arbeiten (Architekten oder Landmesser, Genehmigungsanfragen, Miete von Maschinen sowie Abrissarbeiten oder Vorbereitungsarbeiten in Bezug auf das Grundstück) bereits vor dem 1. Oktober 2018 fällig geworden sein darf.
    • Der Vermieter und der Mieter müssen die Option gemeinsam und ausdrücklich ausüben, damit die Vermietung der Mehrwertsteuer unterliegt. In diesem Kontexte reicht es aus, wenn die Parteien eine "pro Fiskus" Klausel in ihrem Mietvertrag einfügen, die vorsieht, dass die Vermietung der Mehrwertsteuer unterliegt. Die Ausübung der Option zählt für die gesamte Dauer des Vertrags.


Die Option ist hingegen nicht anwendbar bei der Vermietung von bereits bestehenden Gebäuden, sowie bei der Vermietung von neuen Gebäuden an Privatpersonen, an Personen, die nicht in den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer fallen oder an Personen, die zwar in den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer fallen, aber das Gebäude nicht im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit nutzen.

Was Immobilien mit mehreren Verwendungszwecken betrifft, ist es möglich die Option lediglich für einen Teil der Immobilie auszuüben, wenn dieser von außen zugänglich und selbständig betreibbar ist. Diese Gebäudeteile müssen von außen zugänglich sein ohne Räumlichkeiten zu betreten, die ausschließlich zu anderen Zwecken als der Wirtschaftstätigkeit des Mieters oder anderer Mieter genutzt werden.

Falls die Option ausgeübt wird, beläuft sich die Revisionsdauer der Mehrwertsteuer für diese Immobilie auf 25 Jahre. Folglich muss der Vermieter die Immobilie mindestens während 25 Jahren mit Mehrwertsteuer vermieten, damit er die gesamte in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer auf den Bau oder die Renovierung der Immobilie als Vorsteuer geltend machen kann. Diese Revision findet gegebenenfalls Jahr für Jahr statt.

Falls die Parteien verbunden sind und der Mieter nicht das Recht hat die Mehrwertsteuer vollständig abzuziehen, muss die Steuerbasis der Vermietung mindestens dem Marktwert entsprechen.

Der Vermieter kann sein Abzugsrecht für die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer auf die Immobilie frühestens in der ersten Steuererklärung von 2019 geltend machen. Der Betrag der vor dem 1. Januar 2019 in Rechnung gestellten Mehrwertsteuer kann nach und nach via Fach 62 auf die in den Steuererklärungen von 2019 in Fach 71 erklärten Mehrwertsteuer-Beträgen angerechnet werden. Falls dieser Betrag bei der Erstellung der letzten Steuererklärung von 2019 noch nicht vollständig geltend gemacht werden konnte, kann der verbleibende Betrag in Fach 62 dieser Steuererklärung komplett geltend gemacht werden.



2. Lagerverträge

 

Seit dem 1. Januar 2019 kann die Bereitstellung von (existierenden oder neuen) Stellflächen der Mehrwertsteuer optional unterworfen werden, wenn letztere zu mehr als 50% zur Lagerung von Gütern genutzt werden und nicht zu mehr als 10% als Verkaufsfläche. Eine Lagerfläche, die nur gelegentlich als Verkaufsfläche genutzt wird, zählt nicht als Verkaufsfläche.

Die neuen Verträge (nach dem 1. Januar abgeschlossen) können der Mehrwertsteuer optional unterworfen werden, wenn die vorher genannten Bedingungen erfüllt sind und der Mieter eine Person ist, die in den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer fällt und die Lagerfläche zur Ausübung seiner Wirtschaftstätigkeit nutzt. Nichtsdestotrotz unterliegen die Mietverträge kurzer Dauer zwangsläufig der Mehrwertsteuer (infra Punkt 3).

Wenn die vorher genannten Bedingungen nicht erfüllt sind, kann die Vermietung von Lagerflächen der Mehrwertsteuer dennoch optional unterworfen werden, wenn es sich um eine neue Immobilie handelt und die entsprechenden Bedingungen erfüllt sind (supra Punkt 1).

Jedoch unterliegen die neuen Verträge zwangsläufig der Mehrwertsteuer, wenn die vorher genannten Bedingungen erfüllt sind und der Mieter eine Person ist, die nicht in den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer fällt oder eine Person ist, die zwar in den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer fällt, aber die Lagerfläche nicht zur Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit nutzt.

 

Die alten Lagerverträge (vor dem 1. Januar 2019 abgeschlossen), die bereits aufgrund der alten Gesetzgebung der Mehrwertsteuer unterlagen, bleiben weiterhin der Mehrwertsteuer unterworfen.

 

Jedoch können die alten Lagerverträge, die der Mehrwertsteuer aufgrund der alten Gesetzgebung noch nicht unterlagen, zukünftig optional der Mehrwertsteuer unterworfen werden, wenn die vorher genannten Bedingungen erfüllt sind und der Mieter eine Person ist, die in den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer fällt und die Lagerfläche zur Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit nutzt.



3. Mietverträge kurzer Dauer

 

Der erwerbstätige Vermieter ist fortan verpflichtet die Mietverträge von Immobilien mit einer kurzen Laufzeit unabhängig von deren Art und Alter der Mehrwertsteueranwendung zu unterwerfen.

Im Prinzip wird die im Mietvertrag vorgesehen Nutzungsdauer der Immobilie zur Berechnung der sechsmonatigen Frist berücksichtigt. Im Falle von mehreren aufeinanderfolgenden Mietverträgen zwischen denselben Parteien muss die gesamte fortlaufende Dauer der Mietverträge berücksichtigt werden. In diesem Rahmen werden die Mietverträge, die bereits vor dem 1. Januar 2019 wirksam geworden sind, nicht berücksichtigt. Falls die gesamte Dauer der Vermietung beim Abschluss eines weiteren Mietvertrags die Frist von sechs Monaten überschreitet, wird die mehrwertsteuerliche Behandlung der vorher abgeschlossenen Mietverträge kurzer Dauer nicht rückwirkend in Frage gestellt, wenn es sich nicht um missbräuchliche Praktiken handelt.

 

Dies betrifft jedoch nicht die Vermietung:

    • zu Wohnungszwecken ;
    • an natürliche Personen, die die Güter zu privaten Zwecken oder zu Zwecken, die nicht zu ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit gehören, nutzen ;
    • an Einrichtungen ohne Gewinnerzielungsabsicht ;
    • zu Gunsten jeder Person, die diese Güter zur Ausübung von soziokulturellen Tätigkeiten verwendet.


Eine durch den Mieter unterzeichnete Erklärung, welche bestätigt, dass er in den Anwendungsbereich einer dieser Ausnahmen fällt, reicht aus, damit die Vermietung kurzer Dauer von der Mehrwertsteuer befreit wird.

Die Verträge, die bereits vor dem 1. Januar 2019 wirksam waren und aufgrund der alten Gesetzgebung von der Mehrwertsteuer befreit sind, bleiben bis zum Ablauf ihrer ursprünglichen Frist von der Mehrwertsteuer befreit.

Fragen? Erwägen Sie die Realisierung eines Immobilienprojekts oder (ver)mieten Sie einen Lagerraum? Zögern Sie nicht unsere Spezialisten zu diesem Thema zu kontaktieren.